Optimisez la gestion de votre location meublée au quotidien avec OGI-France !
Une gestion efficace de votre activité de loueur en meublé est essentielle pour maximiser la rentabilité de votre investissement tout en respectant la réglementation. De la relation avec les locataires à l’optimisation fiscale en passant par l’entretien du logement, chaque détail compte pour assurer la pérennité de votre activité.
Que vous soyez un loueur débutant ou expérimenté, adoptez les bonnes pratiques pour gagner du temps et optimiser vos revenus locatifs !
La comptabilité
Vos déclarations comptables en fonction de votre régime
La location meublée est une activité commerciale et relève donc du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon l’article 35 du Code Général des Impôts
La comptabilité pour les Bénéfices Industriels et Commerciaux au régime réel
La comptabilité des BIC repose sur une comptabilité d’engagement quand l’activité est exercée au régime réel. Cela entraine la comptabilisation des recettes acquises et des dépenses engagées, quelle que soit la date de règlement, avec pour contrepartie un suivi des dettes et des créances. Toutes opérations enregistrées doivent être justifiées par une facture nominative, au
nom de l’entreprise individuelle ou de l’exploitant individuel.
Attention : Elle ne repose donc pas sur une simple tenue d’un livre recettes/dépenses.
Les factures doivent être enregistrées dans l’ordre chronologique, au jour de l’établissement de la pièce et dans les comptes correspondants se référant au plan comptable général.
À la fin de l’exercice comptable (généralement au 31/12 de l’année), il est nécessaire d’établir les comptes annuels. Ces derniers consistent à produire trois documents :
Le bilan : Le bilan représente le patrimoine (ce que l’entreprise possède et ce que l’entreprise doit) ;
Le compte de résultat : Il détermine le résultat de l’exercice : bénéfice ou perte en fonction des
produits et charges comptabilisées ;
L’annexe : Elle permet d’apporter un complétement d’informations sur la manière dont est tenu
la comptabilité.
La comptabilité pour les Bénéfices Industriels et Commerciaux au régime micro
Seul le chiffre d’affaires est à déclarer sur la déclaration 2042C pro : il faut porter le montant total des sommes encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges).
Aucune charge ou dépense ne peut être déduite.
Un abattement est appliqué directement par les impôts pour calculer le résultat taxable ; à compter de 2025 :
50 % pour les locations « meublés de tourisme classés » ou chambres d’hôtes (avec des recettes inférieures à 77 700 €)
30 % pour les locations meublées de tourisme non classées (avec des recettes inférieures à 15 000 €)
50 % pour tous les autres cas de locations meublées= ((avec des recettes inférieures à 77 700 €)
Les recettes
Quelles sont les recettes d’un loueur en meublé ?
Tous les revenus que vous tirez de la location d’un logement meublé, que ce soit via une agence immobilière ou un site internet de locations, sont imposables et doivent être déclarés à l’administration fiscale.
Il existe toutefois une situation pour laquelle les recettes provenant de la location meublée ne sont pas imposables. Plusieurs conditions à remplir :
- louer ou sous-louer une partie de votre habitation principale,
- la ou les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier),
- le prix de location doit être fixé dans des limites « raisonnables » appréciées sur la base d’un plafond annuel au mètre carré, qui, au titre de l’année 2025, s’élève à 213 € par an par mètre carré pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France et 157 € par an par mètre carré dans les autres régions.
Les charges
Quelles sont les charges déductibles ?
Les charges qui viennent en déduction des recettes doivent être liées à l’exploitation du bien, être réalisées dans l’intérêt professionnel de l’activité et pouvoir être justifiées par une facture ou toute pièce comptable. La facture doit être rédigée au nom de l’entreprise.
Voici une liste non exhaustive des charges qui peuvent être déduites :
- Entretiens et réparations ;
- Charges de copropriété ;
- Taxe foncière (pour le bien inscrit à l’actif du bilan) ;
- Les frais d’assurances ;
- Frais de gestion et divers honoraires (comptables, juridiques, notariaux….) ;
- Frais de procédure en cas de litige ;
- Abonnements (S’ils sont inclus dans le loyer et que la facture est au nom de l’entreprise) ;
- Les intérêts d’emprunt.
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez récupérer une partie des charges sur le bien loué auprès de votre locataire. Quelles sont les dépenses concernées ? Comment ça marche ? On fait le point. En savoir plus
Seuls, les frais de déplacements relatifs à l’activité de location sont déductibles. Si l’exploitant utilise son véhicule personnel pour les besoins de son activité, il peut déduire la part des frais correspondant à ses déplacements professionnels (carburant, assurance, entretien, etc.). Pour déterminer la quote-part déductible, il doit rapporter au kilométrage total le kilométrage parcouru à titre professionnel (l’idéal est de produire une facture d’entretien en début et fin d’exercice pour apprécier le kilométrage total annuel).
En revanche, il est impossible d’utiliser le barème kilométrique de l’administration fiscale. Il s’agit d’un barème forfaitaire alors que le régime réel simplifié relève des dépenses réelles. De ce fait, il est nécessaire de garder tous les justificatifs des déplacements (tickets d’essence/gazole, factures de garage etc.…).
Une exception : Il est possible d’utiliser le barème carburant mais seulement lorsque l’option pour la comptabilité super-simplifiée est cochée sur la 2031.
Pour nos adhérents, un guide sur la location meublée est à leur disposition sur leur espace extranet.
Lorsque les dépenses d’exploitation couvrent à la fois des charges professionnelles et des frais personnels de l’exploitant (habitation identique : loyer, edf, eau, impôts locaux, fonciers…OU mise à disposition du bien à titre personnel OU utilisation du véhicule inscrit au bilan : entretien, carburant, assurance…), seule la fraction des dépenses directement motivée par les nécessités de l’activité peut donner lieu à déduction au titre de charges de l’entreprise. À défaut, il convient de justifier de la non-jouissance du bien sur toute l’année. BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°59.
Aussi, les loueurs en meublé professionnels doivent extourner les charges afférentes aux immeubles loués correspondant à la période d’usage à titre privé ; à défaut, il faut pouvoir justifier de la non jouissance du bien sur toute l’année quand celui-ci n’est loué que certains mois (bien géré par une agence immobilière par exemple).
Quant aux loueurs en meublé non professionnels, ils doivent alors inclure dans les produits entrant en compte pour la détermination du bénéfice imposable une somme représentant la valeur locative réelle des locaux réservés à cet usage au cours de la période d’imposition considérée.
Les immobilisations et les amortissements
Qu’est ce qu’une immobilisation, un amortissement ?
Le bien doit être immobilisé à l’actif du bilan. Celui-ci doit être ventilé par composants et amorti selon des durées d’usages fiscales (source Bofip BOI-ANNX-000115).
Toute opération supérieure à 600 euros TTC et visant à apporter de la valeur aux biens doit être immobilisée à l’actif du bilan et donc faire l’objet d’un amortissement.
Si bien ancien : le propriétaire peut ajuster chaque % des composants selon la localisation et l’état du bien ou des travaux à prévoir.
Le mobilier est un bien constituant l’objet même de l’activité de l’entreprise. De ce fait, le mobilier doit normalement être immobilisé. Il est conseillé d’intégrer au minima les meubles mentionnés dans la liste obligatoire. En cas d’apport de biens meubles personnels ou d’occasion, il faut les évaluer, par rapport à la valeur marché du même type de bien, avec une attestation sur l’honneur (joindre éventuellement copie des annonces si achat sur internet). Il sera possible de les amortir.
Les amortissemeents se calculent par composant et selon les durées d’usages fiscales (source Bofip BOI-ANNX-000115). Ils doivent correspondant à l’usage professionnel du bien loué, et si usage privé, la quote part d’amortissement doit être réintégrée
Date départ de l’amortissement : date de mise en service du bien, donc date de la mise en location.
Il existe différentes méthodes d’amortissement, c’est généralement l’amortissement linéaire qui est pratiqué.
Le montant de l’amortissement des biens loués est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens (source BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 n°40).
La partie qui ne peut pas être déduite doit alors être réintégrée extra-comptablement. Cette partie neutralisée fiscalement n’est pas perdue définitivement mais reportable sur les années suivantes sans limitation de durée.
il faut avec la liasse fiscale remplir OBLIGATOIREMENT le tableau de suivi SUIVI39C (BOI-BIC-AMT-20-40-10-40) rapportant le suivi de ces amortissements.
Attention, il est obligatoire de dégager une valeur de terrain, laquelle n’est pas amortissable.
C’est au propriétaire d’estimer cette valeur et il est important que la quote-part soit réaliste et qu’elle prenne en compte des éléments spécifiques telle que la région par exemple ou la valeur d’un terrain nu situé dans la même zone géographique et présentant des droits à construire similaires. De même, si le bien est un appartement, une quote-part indivise du terrain est attribuée aux propriétaires. Un appartement doit donc également avoir une valeur terrain donnée (règle du tantième ou selon la superficie du bien).
Sur une liasse fiscale au réel, s’il n’y a pas de valeur de terrain, cela peut alerter le fisc et donc déclencher un contrôle fiscal.
Certains travaux peuvent être comptabilisés en charges et non amortis ; les dépenses courantes d’entretien et de réparation sont des charges déductibles si elles n’aboutissent pas à remplacer un composant et n’ont pour effet que de maintenir le bien en état d’usage sans augmenter ni sa valeur ni sa durée d’utilisation (voir texte législatif BOI-BIC-CHG-20-20-20 n 140).
La fiscalité
Limitation de la déductibilité des amortissements sur biens donnés en location
Limitation de la déductibilité des amortissements sur biens donnés en location (Art. 39C du Code général des impôts)
Pour des revenus déclarés selon le régime du réel, en cas de location ou mise à disposition d’un bien par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens (il faut exclure les frais en lien seulement avec l’activité, tels que les honoraires comptables, l’adhésion au centre de gestion, la CFE, les frais de déplacements ou de missions).
Pourquoi ? selon cet article 39C, les amortissements ne peuvent générer de déficit, d’où leur retraitement fiscal. Ils sont ainsi réintégrés au résultat fiscal de l’exercice, mais leur déductibilité n’est pas perdue.
Ils font l’objet d’un report illimité et seront imputés dès que le résultat deviendra bénéficiaire, et ces amortissements mis en suivi doivent être déclarés sur la liasse fiscale, en annexe SUIV39C.
Les déficits
Si vous êtes Loueur en Meublé NON Professionnel (LMNP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 240
Les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.
Important : Lorsque le contribuable, sur une année fiscale, exerce son activité de location meublée à titre professionnel, les déficits qu’il a accumulés durant les années où il exerçait son activité à titre non-professionnel ne peuvent être déduits ni de son revenu global, ni des bénéfices qu’il générerait par son activité de location meublée exercée à titre professionnel. Si, par la suite, l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés (source bofip)
Important : les déficits LMP ou LMNP s’imputent sur la 2042C pro uniquement (pas sur la 2033-B).
Si vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 350
Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.
Important : Lorsque le contribuable, sur une année fiscale, exerce son activité de location meublée à titre professionnel, les déficits qu’il a accumulés durant les années où il exerçait son activité à titre non-professionnel ne peuvent être déduits ni de son revenu global, ni des bénéfices qu’il générerait par son activité de location meublée exercée à titre professionnel. Si, par la suite, l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés (source bofip)
Important : les déficits LMP ou LMNP s’imputent sur la 2042C pro uniquement (pas sur la 2033-B).
La TVA
Les locations de logements meublés ou à usage d’habitation sont exonérées de TVA sans possibilité d’option (article 261 D 4° du CGI).
Cependant, certaines activités de location de logement dans le secteur du tourisme ou résidences avec services peuvent être soumises à la TVA (cf autre onglet).
Les locations de logements meublés ou à usage d’habitation sont exonérées de TVA sans possibilité d’option (article 261 D 4° du CGI). Par exception, certaines activités de location de logement dans le secteur du tourisme ou résidences avec services peuvent être soumises à la TVA. Pour ce faire, il est nécessaire de proposer au moins 3 services sur les 4 suivants (BOI-CHAMP-10-10-50-20) :
- Fourniture du petit déjeuner ;
- Nettoyage des locaux de manière régulière ;
- Fourniture de linge de maison ;
- Service de réception.
Ces services doivent être proposés de manière professionnelle et doivent pouvoir être justifiés. Possible recours à un mandataire à condition que celui-ci agisse au nom et pour le compte de l’exploitant et qu’il n’assume pas les risques de l’exploitation.
La fiscalité des plus-values immobilières
Si vous êtes Loueur en Meublé NON Professionnel (LMNP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 270
Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d’habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Une déclaration de plus-value immobilière est à faire : imprimé 2048-IMM lien
Un abattement est applicable pour calculer l’impôt sur le revenu (à 19%) et les prélèvements sociaux (17.2%)
Retrouvez en ligne 2 simulateurs sur le calcul de la plus-value immobilière et de son imposition.
J’accède au premier simulateur en ligne
J’accède au deuxième simulateur en ligne
Si vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 400
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location. Les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, d’une exonération d’impôt sur le revenu, totale ou partielle sous conditions, dès que l’activité a été exercée pendant 5 ans à titre professionnel selon l’article 151 septies uniquement (consultez votre OGA).
La plus-value est calculée en tenant compte des amortissements et la plus-value dite à court terme (à concurrence de ces mêmes amortissements) sera soumise aux cotisations sociales SSI.
Sur le décompte de la durée d’exercice à titre professionnel de l’activité, il y a lieu de cumuler les périodes d’exercice à titre professionnel de l’activité.
Les cotisations sociales
Les cotisations sociales du loueur en meublé
Loueur en meublé NON professionnel (LMNP) au régime du réel
Pour les LMNP, ils sont normalement soumis au titre des revenus du patrimoine aux prélèvements sociaux, ce qui correspond à un taux global de 17,2 %.
Exception : si le LMNP ne fait que de la location dite court durée, avec des recettes excédant 23000 euros par an : affiliation au SSI ou option pour le régime général
Retrouvez toutes les informations nécessaires sur le site de l’URSSAF et le simulateur de l’URSSAF
Loueur en meublé professionnel (LMP) au régime du réel
Depuis le 1er janvier 2021 (article 22 de la LFSS 2021), les loueurs en meublés professionnels doivent s’affilier au régime de Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) s’ils remplissent les 2 conditions leur conférant le statut de loueur en meublé professionnel.
Retrouvez toutes les informations nécessaires sur le site de l’URSSAF et le simulateur de l’URSSAF
Adhésion à l’Organisme de Gestion des Indépendants
Les avantages majeurs de l’adhésion à OGI-France
- Prévention fiscale – OGI France peut contrôler votre déclaration professionnelle, ainsi que vos déclarations de TVA, afin limiter les risques de redressement en cas de contrôle fiscal et ainsi SECURISER votre dossier fiscal professionnel.
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