Devenir loueur en meublé est une opportunité attractive pour générer des revenus complémentaires ou développer un véritable projet immobilier. Que vous souhaitiez louer un bien en courte ou longue durée, il est essentiel de bien comprendre les étapes clés pour démarrer votre activité en toute conformité.
Que vous soyez débutant ou investisseur expérimenté, découvrez les meilleures pratiques pour réussir votre projet de location meublée !
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Les différents modes d’exercice de l’activité
Il faut être propriétaire du bien, soit en pleine propriété ou en usufruit.
Exercice sous forme de société : Vous êtes plusieurs associés, gérants ou non de la société.
- SNC (les associés ont un statut de commerçant)
- SARL, avec option pour la SARL de famille pour relever de l’impôt sur le revenu (IR)
- EURL, avec option IR possible si l’associé est une personne physique
- SCI : à minima 2 personnes, mais assujettissement de plein droit à l’IS (sauf tolérance de 10% en cas d’exercice d’autres activités civiles par la société)
- Indivision : vous êtes plusieurs personnes à être propriétaire d’un bien (soit suite succession, soit pour un couple pacsé selon le régime légal de la séparation de biens, soit entre des personnes de foyers fiscaux différents)
Vous exploitez le bien en nom propre.
Attention au régime matrimonial pour un couple marié ou pacsé.
Dans le cas d’un achat en commun par deux personnes faisant une déclaration de revenus commune (deux personnes mariées sous le régime de la communauté légale ou universelle), il est possible de créer l’activité en nom propre en tant qu’entreprise individuelle. Pour les personnes pacsées, par défaut régime de la séparation de biens, et exploitation en indivision.
Par exception, pour s’inscrire en nom propre, les partenaires peuvent, dans la convention initiale ou dans une convention modificative, choisir de soumettre au régime de l’indivision les biens qu’ils acquièrent, avec une convention d’administration de ces biens (articles 515-5 et suivants) – voir avec un notaire.
La déclaration d’activité
Dans le cadre d’un investissement locatif, deux options s’offrent à vous : proposer votre bien en location longue ou courte durée. Retrouvez leurs avantages et leurs inconvénients.
Cette foire aux questions répond à certaines de vos interrogations les plus fréquentes concernant les meublés de tourisme. Elle concerne, notamment, le classement des meublés de tourisme mais aussi, la réglementation et la fiscalité en la matière.
Accéder à la foire aux questions sur les meublés de tourisme sur le site entreprise.gouv.fr
Pour toute location meublée gérée en résidences de services, le bail commercial est le contrat de location obligatoire entre le propriétaire du bien immobilier, qui a le statut de LMNP ou LMP, avec l’exploitant de la résidence (gestionnaire ou preneur à bail).
Cela concerne les résidences dites avec services (résidence médicalisée EHPAD, résidence seniors, résidence étudiants, résidence de tourisme ou résidence d’affaires). Les sociétés qui exploitent ces résidences doivent proposer au minimum 3 des 4 services para-hôteliers suivants :
- Un accueil client même non physique
- Un service de petit déjeuner
- La fourniture du linge de maison
- Un service de ménage.
Ce contrat va préciser le montant des loyers, les modalités de paiement, la répartition des charges et leur paiement entre le propriétaire et le locataire, les conditions de résolution de contrat.
Il est établi pour une durée de 9 ans minimum, renouvelable.
Avec ce bail, c’est la société de gestion qui gère le bien immobilier au quotidien.
Il est possible d’amortir le bien (excepté le Censi bouvard, dans une limite de 300 000 €), mais aussi de récupérer la TVA sur l’immobilier et le mobilier, si les conditions sont remplies.
Attention, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance des 9 ans et en versant une indemnité d’éviction. Le montant de l’indemnité d’éviction est en général fixé par le tribunal sur consultation d’un expert judiciaire.
La chambre d’hôte se différencie d’un meublé de tourisme par la présence effective du propriétaire sur les lieux. En outre, contrairement à un meublé de tourisme, une chambre d’hôte ne peut pas être classée selon le système d’étoiles officiel. Elle peut cependant bénéficier de labels spécifiques privés.
L’accueil est assuré par l’habitant. Il ne peut pas louer plus de 5 chambres par habitation, ni accueillir plus de 15 personnes en même temps. Chaque chambre d’hôte donne accès (directement ou indirectement) à une salle d’eau et à un WC. Elle doit être en conformité avec les réglementations sur l’hygiène, la sécurité et la salubrité.
Lorsque qu’une activité de location de chambres dispose de plus de 5 chambres et d’une capacité d’accueil de plus de 15 personnes, elle ne peut pas s’exercer sous l’appellation « chambres d’hôtes » mais « chambres chez l’habitant ».
Plusieurs démarches sont à réaliser :
- Une déclaration en mairie
- Une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, si l’activité est exercée à titre habituel ou principal
Lorsque l’activité est exercée par un exploitant agricole dans son exploitation, elle est considérée comme étant complémentaire de l’activité agricole, et les loueurs sont tenus de s’immatriculer auprès du CFE géré par la Chambre d’Agriculture
- L’exploitant de chambres d’hôtes doit être affilié au régime social des travailleurs non-salariés (TNS) au titre des assurances maladie, maternité, vieillesse, invalidité et décès, soit auprès du SSI, soit auprès de la MSA
Voir infos https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17452
Autre source d’informations sur ces locations à la nuitée :
https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/hebergements-touristiques-marchands
En référence au code du tourisme, il s’agit de louer son bien de manière saisonnière, à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui n’y élit pas domicile, contrairement à la longue durée.
S’il s’agit de votre résidence principale, vous ne devez pas dépasser le quota de 120 jours par an de mise en location ou 90 jours selon décision de la mairie (Loi Le Meur).
La Loi Hoguet précise que la location saisonnière est un type de contrat de location, conclu pour une durée maximale de 90 jours consécutifs par année civile, à un même client, non renouvelables.
Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, il faut vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d’habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé de tourisme.
L’avantage principal est un meilleur rendement puisque le prix est libre, fixé par le propriétaire ; s’il s’agit d’une résidence secondaire, vous pouvez en garder la jouissance sur les semaines que vous souhaitez (attention, dans ce cas, les charges sur ces semaines ne sont plus déductibles fiscalement si les revenus de la location sont déclarés au régime du réel) – voir partie gérer mon activité).
En contrepartie, il y a aussi des contraintes :
- Certaines grandes villes obligent le propriétaire à demander une autorisation de changement d’usage, avant toute chose. Pour obtenir cette autorisation, la mairie peut imposer une règle dite de compensation.
- Il faut que le logement soit décemment meublé
- Il doit être entretenu et nettoyé entre chaque locataire, d’où le recours à une conciergerie, une agence si vous n’êtes pas sur place, pour se charger aussi de la remise des clés
- Il faut se renseigner sur la législation propre à la commune avant de proposer le logement en courte durée, car de plus en plus de municipalités encadrent cette modalité de location afin de faire face à la diminution de l’offre locative longue durée.
- Fiscalement, il y a des seuils différents pour le régime micro BIC entre les meublés de tourisme classés ou pas ; à prendre en compte
Dans tous les cas, il faut déclarer le logement à la mairie pour obtenir un numéro de déclaration. La déclaration peut se faire en ligne si la mairie utilise ce téléservice ; cela permet de remplir directement le formulaire cerfa n°14004, qui sert à déclarer en mairie un meublé de tourisme.
Dès réception de la déclaration, la mairie délivre sans délai un accusé de réception comprenant un numéro de déclaration. Ce numéro devra être indiqué dans chacune des annonces d’offre de location de ce logement.
Il est également possible de classer son logement ; cela est facultatif, et a pour objectif d’indiquer au client un niveau de confort et de prestation. Il constitue également un outil de commercialisation pour le loueur.
Le classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles, il est volontaire et a une validité de 5 ans. La grille de classement contient 133 critères répartis en 3 grands chapitres.
Tout savoir sur le classement des meublés de tourisme : https://www.classement.atout-france.fr/le-classement-des-meubles-de-tourisme
L’agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) met à votre disposition un simulateur qui vous permet d’estimer les revenus et la fiscalité de votre investissement locatif.
Grâce à cet outil, vous pouvez comparer le rendement de votre investissement selon le régime fiscal sélectionné (régime du réel, micro-foncer, Denormandie, Pinel..)
Lien : https://www.anil.org/outil-mise-en-location-simulation-investissement-immobilier-rendement/
Il s’agit d’héberger des locataires qui font du logement leur résidence principale, en y élisant domicile.
Un bail d’habitation doit être établi. Durée minimum de 1 an (reconductible tacitement) lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire (durée ramenée à 9 mois pour un étudiant – pas de renouvellement automatique dans ce cas). Possibilité de résilier le bail sous réserve d’un préavis de 3 mois (1 mois en zone tendue) lorsqu’il s’agit de la résidence principale.
Il est également possible d’établir un bail de mobilité.
Permet de conclure un bail d’une durée de 1 à 10 mois au maximum. Non renouvelable et pas de dépôt de garantie. Cela s’adresse aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, contrat apprentissage, stage, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.
Ce bail peut être résilié uniquement par le locataire, sous réserve d’un préavis d’un mois.
Attention, dans certaines villes dites en zone tendue, les loyers peuvent être encadrés.
Êtes vous en zone tendue : cliquer ICI
Une location longue durée vous permet d’avoir des revenus réguliers, mais aussi de limiter les coûts de recherche d’un locataire si le logement est occupé par le même sur une période importante.
Seule la taxe foncière est due.
Principaux inconvénients :
Le logement doit comporter une liste de meubles obligatoires définie par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015, au risque d’être requalifié en logement nu en cas de contrôle.
Le respect des délais pour donner congé au locataire (voir vos droits).
Le problème des loyers impayés. Pour vous prémunir contre ce type de situation, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés. En cas de loyer impayé, demandez conseil auprès SOS loyers impayés au numéro suivant : 0805 160 075.
Quel régime fiscal choisir au moment de sa déclaration ?
Deux régimes s’offrent à vous, le micro BIC ou le régime réel
Si le souhait est d’exploiter au réel, il est possible d’opter au réel jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus prévue à l’article 170 du même Code (déclaration n° 2042) souscrite au titre de l’année précédant celle au titre de laquelle cette option s’applique.
Autrement dit, l’entreprise relevant du régime micro-BIC qui souhaite être soumise à un régime réel d’imposition au titre de N peuvent exercer leur option dans le délai de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus souscrite au titre de N – 1, c’est-à-dire jusqu’en mai-juin de l’année N, au lieu de devoir l’exercer avant le 1er février N.
Quel régime choisir ?
| Location de tourisme meublé (hors locaux classés et chambres d’hôtes) | Location de meublés de tourisme classés en zones tendues | Chambres d’hôtes | Location meublée en longue durée (à l’année) | ||
| Revenus 2024 | SEUIL RECETTES * | 77 700 € | 188 700 € | 188 700 € | 77 700 € |
| ABATTEMENT MICRO BIC | 50 % | 71 % | 71 % | 50 % | |
| Revenus 2025 | SEUIL RECETTES * | 15 000 € | 77 700 € | 77 700 € | 77 700 € |
| ABATTEMENT
MICRO BIC |
30 % | 50% | 50% | 50% |
* Seuils à l’année civile, et ramenés sur 12 mois
Généralement, il est plus intéressant d’opter pour le réel simplifié lorsque les charges sont supérieures au taux de l’abattement micro BIC, puisque dans ce dernier cas, aucune charge n’est déductible. Par contre, le régime réel simplifié implique des obligations comptables et fiscales.
Micro BIC possible en année N si les recettes N-1 OU N-2 sont inférieures au seuil micro BIC concerné (selon art 50-0 du CGI).
Il est possible d’exploiter son activité de location meublée sous le statut d’auto entrepreneur ; le bénéfice taxable sera calculé après application d’un abattement sur le chiffre d’affaires réalisé.
Attention, si vous êtes déjà auto entrepreneur pour une autre activité relevant des BIC, il faut s’assurer que le cumul des recettes n’excède pas le seuil de la micro entreprise, à savoir 77 700 euros pour la location meublée, et 188 700 € pour un bien classé meublé de tourisme.
| Location de tourisme meublé (hors locaux classés et chambres d’hôtes) | Location de meublés de tourisme classés en zones tendues | Chambres d’hôtes | Location meublée en longue durée (à l’année) | ||
| Avant LF 2024 | SEUIL RECETTES * | 77 700 € | 188 700 € | 188 700 € | 77 700 € |
| ABATTEMENT MICRO BIC | 50 % | 71 % | 71 % | 50 % | |
| Après LF 2024 | SEUIL RECETTES * | 15 000 € | 188 700 € | 188 700 € | 77 700 € |
| ABATTEMENT
MICRO BIC |
30 % | 71% ** | 71 % | 50% |
* seuils à l’année civile, et ramenés sur 12 mois
** Majoration de 21% pour les meublés de tourisme classés hors zone tendue lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 € en N-1
Les équipements obligatoires
Afin qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé d’un mobilier décent et suffisant répondant aux exigences de la vie courante.
Une liste a été établie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 où sont annoncés les éléments minimums à proposer dans le cadre d’une location meublée en résidence principale.
Une liste a été établie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 où sont annoncés les éléments minimums à proposer dans le cadre d’une location meublée en résidence principale.
Elle est la suivante :
-
- Une literie accompagnée d’une couette ou d’une couverture
- Une disposition d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Des plaques de cuisson
- Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
- Four ou four à micro-ondes
- La vaisselle nécessaire à la prise d’un repas
- Des ustensiles de cuisine
- Une table et des chaises
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Il est impératif de mettre à disposition tout le mobilier listé, faute de quoi la location peut être requalifiée en location nue par l’administration fiscale (imposition en revenus fonciers et contraintes relatives à la résiliation du bail).
Il est normalement nécessaire d’être propriétaire de ses meubles. En revanche, il est possible de louer du mobilier pour le mettre à disposition mais un avantage économique doit pouvoir être prouvé. De même, si le mobilier est mis à disposition par un tiers, l’avantage doit également pouvoir être justifié.
Il faut annexer la liste des biens meubles au bail, ou à l’état des lieux.
Un locataire peut amener ses meubles mais dans ce cas, il est de sa responsabilité de stocker les meubles mis à disposition dans le bail.
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