Gagnez en sérénité en maîtrisant tous les aspects fiscaux de votre activité de location meublée !
En tant que loueur en meublé, déclarer correctement vos revenus est essentiel pour respecter la réglementation et optimiser votre fiscalité. Selon votre statut (LMNP ou LMP) et le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel), les démarches varient et peuvent impacter significativement votre rentabilité.
Avec OGI-France, optimisez votre déclaration fiscale en toute simplicité !
Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel
LMP ou LMNP
Retrouvez ci-dessous les définitions du loueur en meublé professionnel (LMP) et du loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile (ajustées prorata temporis si moins de 12 mois)
• ET ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux, mais Hors revenus Fonciers.
Dans le cas où l’une de ces 2 conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-10 – n° 40 et 50)
IMPORTANT : le seuil des 23 000 € s’apprécie TTC (loyers acquis, charges comprises) ET PAR FOYER FISCAL (que l’imposition soit en micro ou au réel) ; les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil.
Ce seuil doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Cette qualification ne fait toutefois obstacle ni à la détermination distincte du résultat de l’activité de chacun des époux, ni à la possibilité de chacun des membres du foyer de bénéficier, le cas échéant, du régime d’imposition des micro-entreprises.
Attention (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°170) : Lorsque la location meublée d’un local d’habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois. L’ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours de location par rapport à 365 jours. En cas ce cessation d’activité, il faut aussi proratiser.
Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile (ajustées prorata temporis si moins de 12 mois)
• ET ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux, mais Hors revenus Fonciers.
IMPORTANT : le seuil des 23 000 € s’apprécie TTC (loyers acquis, charges comprises) ET PAR FOYER FISCAL (que l’imposition soit en micro ou au réel) ; les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil.
Ce seuil doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Cette qualification ne fait toutefois obstacle ni à la détermination distincte du résultat de l’activité de chacun des époux, ni à la possibilité de chacun des membres du foyer de bénéficier, le cas échéant, du régime d’imposition des micro-entreprises.
Attention (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°170) : Lorsque la location meublée d’un local d’habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois. L’ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours de location par rapport à 365 jours. En cas ce cessation d’activité, il faut aussi proratiser.
Les obligations déclaratives
L’impôt sur le revenu
Quelles sont les obligations déclaratives d’un loueur en meublé en matière d’impôt sur le revenu ?
Pour déclarer l’activité au régime réel simplifié, dépôt d’une Liasse fiscale auprès du SIE et des documents comptables complémentaires auprès de l’OGA (balances, tableaux OG).
Il faut remplir l’imprimé n°2031. Cette déclaration s’accompagne également :
- Bilan simplifié (n°2033-A)
- Compte de résultat simplifié (n°2033-B)
- Le tableau des immobilisations et des amortissements (n°2033-C)
- Relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables (n°2033-D)
La déclaration doit être faite au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année qui suit la clôture de l’exercice si vous déposez « papier » votre déclaration. En cas de dépôt par télétransmission ou sur impôts.gouv, un délai supplémentaire de 15 jours est accordé.
Report du résultat sur la 2042C pro en tant qu’adhérent d’un OGA (Organisme de Gestion Agréé)
Bénéfice :
- Cases 5NA ou 5OA si locations meublées non professionnelles hors cotisations sociales
- Cases 5NM ou 5OM si locations meublées non professionnelles avec cotisations sociales
- Cases 5KC ou 5LC si locations meublées professionnelles
Déficit :
- Cases 5NY ou 5OY si locations meublées non professionnelles hors cotisations sociales
- Cases 5WE ou 5XE si locations meublées non professionnelles avec cotisations sociales
- Cases 5KF ou 5LF si locations meublées professionnelles
Ne pas oublier de reporter aussi les déficits antérieurs
Pour déclarer l’activité au micro BIC,vous devez déclarer :
Sur la 2042C pro :
Recettes :
- Locations meublées professionnelles
- Cases 5KP à 5MP
- Locations non professionnelles hors cotisations sociales
- Cases 5ND, 5OD– cas général
- Cases 5NG, 5OG, – chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés
- Locations non professionnelles avec cotisations sociales
- Cases 5NW, 5OW – cas général
- Cases 5NJ, 5OJ, chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés
Autres déclarations
Le louer en meublé doit également remplir différentes déclarations auprès de son centre des impôts.
Cette déclaration est obligatoire depuis 2023, et concernent tous les propriétaires pour leur résidence principale et pour les logements qu’ils louent meublés.
Tout propriétaire de biens immobiliers d’un ou plusieurs logements doit, en cas de nouveau logement ou en cas de modification depuis la déclaration de 2023, actualiser sa déclaration de situation d’occupation de son ou ses biens immobiliers, en renseignant l’identité des occupants sur le service « Gérer mes biens immobiliers » sur Impots.gouv.fr, où il faut indiquer l’identité des personnes occupant le bien et la période d’occupation (dans le cas particulier des locations de courte durée, il suffit d’indiquer la date de début d’activité de la location saisonnière et préciser les modalités de gestion (en propre ou par l’intermédiaire d’un gestionnaire).
La déclaration d’IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal (soit personne seule soit couple ; les enfants mineurs sont pris en compte si administration de biens).
Seuil d’assujettissement : patrimoine immobilier supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier 2022.
Base imposable : l’IFI ne vise que les biens et droits immobiliers détenus de façon directe ou indirecte
Biens professionnels exonérés sous 2 conditions
- Recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €
- Les revenus (résultat) retirés de cette activité sont supérieurs aux autres revenus professionnels imposables du foyer fiscal dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. Les pensions retraites n’intègrent pas le calcul pour déterminer ou non le dépassement du seuil
Le non résident fiscal français
Quelles obligations pour le non résident fiscal français ?
Le bien doit être immobilisé à l’actif du bilan. Celui-ci doit être ventilé par composants et amorti selon des durées d’usages fiscales (source Bofip BOI-ANNX-000115).
Toute opération supérieure à 600 euros TTC et visant à apporter de la valeur aux biens doit être immobilisée à l’actif du bilan et donc faire l’objet d’un amortissement.
Si bien ancien : le propriétaire peut ajuster chaque % des composants selon la localisation et l’état du bien ou des travaux à prévoir.
Le mobilier est un bien constituant l’objet même de l’activité de l’entreprise. De ce fait, le mobilier doit normalement être immobilisé. Il est conseillé d’intégrer au minima les meubles mentionnés dans la liste obligatoire. En cas d’apport de biens meubles personnels ou d’occasion, il faut les évaluer, par rapport à la valeur marché du même type de bien, avec une attestation sur l’honneur (joindre éventuellement copie des annonces si achat sur internet). Il sera possible de les amortir.
Les amortissemeents se calculent par composant et selon les durées d’usages fiscales (source Bofip BOI-ANNX-000115). Ils doivent correspondant à l’usage professionnel du bien loué, et si usage privé, la quote part d’amortissement doit être réintégrée
Date départ de l’amortissement : date de mise en service du bien, donc date de la mise en location.
Il existe différentes méthodes d’amortissement, c’est généralement l’amortissement linéaire qui est pratiqué.
Le montant de l’amortissement des biens loués est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens (source BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 n°40).
La partie qui ne peut pas être déduite doit alors être réintégrée extra-comptablement. Cette partie neutralisée fiscalement n’est pas perdue définitivement mais reportable sur les années suivantes sans limitation de durée.
il faut avec la liasse fiscale remplir OBLIGATOIREMENT le tableau de suivi SUIVI39C (BOI-BIC-AMT-20-40-10-40) rapportant le suivi de ces amortissements.
Attention, il est obligatoire de dégager une valeur de terrain, laquelle n’est pas amortissable.
C’est au propriétaire d’estimer cette valeur et il est important que la quote-part soit réaliste et qu’elle prenne en compte des éléments spécifiques telle que la région par exemple ou la valeur d’un terrain nu situé dans la même zone géographique et présentant des droits à construire similaires. De même, si le bien est un appartement, une quote-part indivise du terrain est attribuée aux propriétaires. Un appartement doit donc également avoir une valeur terrain donnée (règle du tantième ou selon la superficie du bien).
Sur une liasse fiscale au réel, s’il n’y a pas de valeur de terrain, cela peut alerter le fisc et donc déclencher un contrôle fiscal.
Certains travaux peuvent être comptabilisés en charges et non amortis ; les dépenses courantes d’entretien et de réparation sont des charges déductibles si elles n’aboutissent pas à remplacer un composant et n’ont pour effet que de maintenir le bien en état d’usage sans augmenter ni sa valeur ni sa durée d’utilisation (voir texte législatif BOI-BIC-CHG-20-20-20 n 140).
La plus-value et sa fiscalité
Plus-value immobilière : le calcul de l’abattement
Si vous êtes Loueur en Meublé NON Professionnel (LMNP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 270
Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d’habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Une déclaration de plus-value immobilière est à faire : imprimé 2048-IMM lien
Un abattement est applicable pour calculer l’impôt sur le revenu (à 19%) et les prélèvements sociaux (17.2%)
Retrouvez en ligne 2 simulateurs sur le calcul de la plus-value immobilière et de son imposition.
J’accède au premier simulateur en ligne
J’accède au deuxième simulateur en ligne
Si vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 400
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location. Les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, d’une exonération d’impôt sur le revenu, totale ou partielle sous conditions, dès que l’activité a été exercée pendant 5 ans à titre professionnel selon l’article 151 septies uniquement (consultez votre OGA).
La plus-value est calculée en tenant compte des amortissements et la plus-value dite à court terme (à concurrence de ces mêmes amortissements) sera soumise aux cotisations sociales SSI.
Sur le décompte de la durée d’exercice à titre professionnel de l’activité, il y a lieu de cumuler les périodes d’exercice à titre professionnel de l’activité.
Adhésion à l’Organisme de Gestion des Indépendants
Les avantages fiscaux d’une adhésion à un OGA
- Prévention fiscale – OGI France peut contrôler votre déclaration professionnelle, ainsi que vos déclarations de TVA, afin limiter les risques de redressement en cas de contrôle fiscal et ainsi SECURISER votre dossier fiscal professionnel.
- Audit de l’entreprise : Faites réaliser un Examen de conformité fiscale (ECF) par nos soins, et en cas de contrôle fiscal, économisez les éventuelles pénalités, majorations et intérêts de retard
- Aide à la gestion – Plusieurs prestations dont certaines sont personnalisées (dossier de gestion annuel, prévention des difficultés économiques et financières), d’autres spécifiques à votre activité professionnelle (statistiques, observatoires…)
- La Formation – Des formations adaptées aux petites structures des commerçants, artisans, professionnels libéraux, loueurs en meublé et agriculteurs.
- L’information : guides BIC, BNC, location meublée, fil d’actualités pour une veille permanente
- Service documentation : toutes vos questions fiscales traitées par une équipe expérimentée et disponible
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L’adhésion peut se faire à tout moment pour bénéficier de nos services. Cependant pour la relecture de la liasse fiscale, et sécuriser votre dossier fiscal, il est souhaitable de valider votre adhésion pendant votre exercice comptable et d’être à jour de sa cotisation annuelle.
Cette adhésion est reconduite tacitement chaque année, sauf dénonciation par écrit.
Le coût de l’adhésion à l’OGA OGI-France est de 80 € HT (96 € TTC pour une tva à 20 %) pour 2025.
En cas de création de l’activité location meublée sur 2025, le coût de l’adhésion à OGI-France est de 43.33 € HT (52 € TTC) pour une tva à 20 %. L’adhérent bénéfice d’une cotisation réduite pour cette seule année de création.